2026년 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료됩니다. 정부는 종료에 맞춰 토지거래허가, 실거주 의무, 전입신고 및 전세대출 관련 보완방안을 함께 발표했습니다.
현장에서 가장 많이 문의되는 내용을 중심으로 Q&A 형식으로 정리했습니다. 실제 거래를 앞두고 있다면 반드시 확인하시기 바랍니다.
Q1. 5월 9일 전 가계약이나 사전 약정만으로도 중과 유예가 적용되나요?
아니요. 가계약이나 토지거래허가를 받기 위한 사전거래약정은 세법상 “계약”에 해당하지 않습니다.
- 2026년 5월 9일까지 매매계약 체결
- 계약금 지급 사실이 증빙서류로 확인
위 요건을 모두 충족해야 계약 요건이 인정됩니다. 단순한 의향서나 가계약금만으로는 인정되지 않습니다.
Q2. 5월 9일까지 계약 후, 허가일 기준 잔여 임대차기간이 4개월 미만이면 즉시 입주해야 하나요?
즉시 입주할 필요는 없습니다.
허가일로부터 잔여 임대차기간이 4개월보다 적게 남은 경우에는 기존 규정이 적용됩니다.
- 허가일로부터 4개월 이내 입주
- 2년간 실거주
즉, 임대차 종료 즉시 입주해야 하는 것은 아닙니다.
Q3. 신규 지정 조정대상지역에서 잔여 임차기간이 6개월 미만인 경우에도 매수인은 무주택자여야 하나요?
무주택자로 제한되지 않습니다.
신규 지정 조정대상지역의 경우, 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자 보유 주택은 매수인의 무주택 여부와 관계없이 매수가 가능합니다.
Q4. 신규 지정지역은 6개월 내 잔금·등기가 가능한가요?
가능합니다.
- 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기
- 토지거래허가일로부터 6개월 내 입주
- 2년간 실거주
관련 규정 개정을 통해 6개월 내 실입주 조건으로 토지거래허가를 받을 수 있도록 조치될 예정입니다.
Q5. 임대 중 주택 실거주 의무 유예 허가는 언제부터 가능한가요?
관련 규정은 2026년 2월 중 개정 예정이며, 개정 이후 허가 신청이 가능합니다.
「부동산 거래신고법」에 따라 신청일부터 15영업일 이내 심사가 이루어집니다.
예시: 2월 12일 신청 시, 15영업일 이후인 3월 10일 이전 허가 가능
Q6. 실거주 의무 유예를 위해 추가 제출 서류가 있나요?
필요합니다.
- 전세계약서 또는 임대차계약서
- 개인정보 동의서
이번 유예는 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.
- 매도인이 다주택자
- 매수인이 무주택자
- 조정대상지역 소재 주택
- 임대 중이거나 전세권 설정 주택
Q7. 무주택자 여부 판단 기준 시점은 언제인가요?
- 토지거래허가: 허가 신청 시점 기준
- 전입신고 의무 유예: 대출 신청일 기준
판단 시점이 서로 다르므로 혼동하지 않아야 합니다.
Q8. 매도인이 1주택자인 경우에도 실거주·전입신고 유예가 적용되나요?
적용되지 않습니다.
이번 조치는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 한시적 보완책으로, 매도인이 해당 조정대상지역에 주택을 보유한 다주택자인 경우에만 적용됩니다.
Q9. 전세대출 이용 중인 무주택자는 주택 매수가 어려운 것 아닌가요?
기본적으로 투기·투과지역 내 3억원 초과 아파트 취득 시 전세대출은 회수됩니다. (2020.6.17~)
다만, 다음 요건에 해당하면 회수가 유예됩니다.
- 취득한 아파트에 세입자가 거주 중
- 해당 임대차계약의 잔여기간이 남아 있는 경우
전세대출은 다음 중 먼저 도래하는 시점까지만 유지 가능합니다.
- 전세대출 만기
- 취득 아파트 세입자의 임대차계약 만기
다주택자 양도세 중과 효과
다주택자가 보유한 조정대상지역 주택 양도시 기본세율에 중과세율을 더해 양도세 중과
마무리 정리
이번 Q&A의 핵심은 다음 세 가지입니다.
- 가계약은 인정되지 않으며 계약금 지급까지 완료되어야 함
- 신규 지정지역은 6개월 기준 적용
- 실거주·전입신고 유예는 다주택자 매도 거래에 한해 적용
2026년 5월 9일 이후에는 중과세가 다시 적용됩니다. 거래 일정, 허가 시점, 대출 조건을 종합적으로 검토한 뒤 의사결정을 하시기 바랍니다.